2019年上半年刚刚过去★✿，各家房企的“中报”数据也陆续出炉★✿。经历了2018年以来持续严厉的楼市调控★✿，地产人的日子还好过吗？

　　2019年上半年的楼市在跌宕起伏中结束★✿，从年中成绩单来看★✿，有147家企业跨越了50亿门槛★✿，比2018年增加了9家★✿，合计实现销售额58537亿元学长塞跳D开最大挡不能掉XS★✿，同比增长10.3%★✿。尤其引人注目的是★✿，已经有12家房企迈入了千亿大关★✿，比2018年同期增加了5家★✿。

　　经过数十年的规模追赶★✿，我国的房地产行业已经结束了野蛮生长的时代★✿，行业格局初步形成★✿，这种现象在头部企业阵营中尤其明显★✿。

　　数据显示★✿，碧万恒依然占据前三的位置★✿，2019年上半年分别录得3895.4亿元★✿、3349.3亿元★✿、2825.4亿元的销售额★✿。其中★✿，碧桂园仅6月单月就录得了820亿元的业绩★✿，刷新了行业纪录★✿。合约销售超过2000亿的房企还有保利和融创★✿，分别录得2501亿元和2139亿元★✿。

　　以TOP10房企为例★✿，自从新城控股在2018年年中闯入前十强★✿，TOP10阵营便一直保持着由碧桂园★✿、万科★✿、恒大★✿、保利★✿、融创★✿、绿地★✿、中海★✿、新城控股★✿、华润★✿、龙湖组成的“方队”★✿。而TOP50的各梯队也基本保持稳定★✿，名次的变动只是在各梯队内部浮动★✿，跨阶掉队者★✿、进阶者都比较少★✿。

　　同时★✿，各梯队的门槛也在提升★✿，想要规模进阶的难度逐渐加大★✿。其中dafa大发体育★✿，TOP100的门槛由2018年年中的106.9亿元提升至132.1亿元★✿，同比增长23.57%★✿。而TOP50的门槛提升至353.5亿元★✿，前20名门槛定格在713.1亿元★✿，前10的门槛则高达1051.9亿元★✿，比2018年同期的852亿元增长23.5%★✿。

　　不过★✿，在TOP10房企中★✿，虽然看似阵容稳定★✿，但是★✿，各家房企的竞争从未停止★✿。除了碧桂园★✿、万科★✿、恒大稳居前三“宝座”外★✿，剩余七家房企经常是紧咬排名★✿、互相厮杀★✿，保利和融创★✿、中海和绿地★✿，排名常常交替★✿，而华润置地★✿、新城控股★✿、龙湖集团也在第8和第10的位置上轮换★✿。

　　其实★✿，前三甲之间也是暗潮汹涌★✿。具体来看★✿，碧桂园虽然以6月单月820亿元的业绩刷新行业记录★✿，但是总体业绩增长放缓★✿，2019年上半年以3895.4亿元收官★✿，与第二名万科的差距由2018年底的1079亿元缩小至546.1亿元★✿，恒大则以2825.4亿元的销售额失守3000亿元大关★✿，业绩不如2018年同期★✿。

　　虽然以年中成绩定全年的输赢为时尚早★✿，但是年中成绩也一定程度上反映出房企的经营现状★✿。在2019年上半年★✿，也有少数房企的业绩和排名出现大幅浮动★✿。

　　例如泰禾★✿，2019年上半年dafa大发体育★✿，泰禾录得456.7亿元的销售额★✿，排名37位★✿，同比下降30.27%★✿，仅达到全年目标的30.4%★✿。除了业绩走弱★✿，泰禾的经营状况和人事变动也让人担忧★✿。2019年以来★✿，泰禾诉讼纠纷不断★✿、债务压顶★✿，不断甩卖旗下项目股权★✿。一时间★✿，各种猜测★✿、质疑和看空言论甚嚣尘上★✿，以至于泰禾集团董事长黄其森不得不出面回应★✿。

　　排名下跌明显的还有华夏幸福★✿。曾连续三年跻身房企销售业绩前十的华夏幸福★✿，在2018年底跌出前十★✿，而2019年上半年的排名仍持续下滑★✿。2019年排名前列季度★✿，华夏幸福的业绩排名由2018年底的第13位下滑至第15位★✿，上半年则以排名第22位收官★✿。

　　需要注意的是★✿，目前★✿，房企普遍以全口径进行业绩公告★✿，将集团连同合营★✿、联营公司所有项目计入业绩★✿，不考虑股权占比以及是否操盘★✿。如果挤去这些“水分”★✿，房企真实的资金与投资能力估计要重新洗牌★✿。

　　与全口径销售额相比★✿，权益销售额以企业股权占比为口径★✿，能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平★✿，对行业从业者和投资者也更有参考意义★✿。

　　以2019年上半年业绩为例★✿，权益金额排名前十的分别为碧桂园★✿、恒大★✿、万科★✿、保利★✿、中海★✿、绿地dafa大发体育★✿、融创★✿、新城★✿、华润★✿、龙湖★✿。与全口径榜单相比★✿，万科★✿、融创行业排位分别下降一名★✿、二名dafa大发体育★✿。

　　如果将范围扩大★✿，房企权益榜单的位次变化更为明显★✿。在全口径榜单位列行业10到20位的房企中★✿，有5家在权益榜单中的位次出现下滑★✿，正荣★✿、旭辉★✿、中南★✿、金地尤其突出★✿，分别下滑10学长塞跳D开最大挡不能掉XS学长塞跳D开最大挡不能掉XS★✿、7★✿、4★✿、3名★✿。而旭辉★✿、正荣更是直接跌出前二十★✿。

　　2019年上半年★✿，旭辉全口径销售额为884.4亿元★✿，权益销售额为486.4亿元★✿，销售权益比为55%★✿；正荣的全口径销售额为688.4亿元★✿，权益销售额为355.1亿元★✿，销售权益比更是低至51.58%★✿。

　　整体来看★✿，在2019年前六个月★✿，百强房企的平均权益比例为79%★✿。TOP20房企中有16家销售权益比低于80%★✿。表现较为优秀的是恒大★✿、中海和绿地★✿，权益比分别为95.1%★✿、93.44%和90%★✿，金科位列其后★✿，权益比为87.75%★✿，剩下的各家房企都在60%—70%左右浮动★✿。而在2018年★✿，房地产行业的平均权益比是80%★✿。

　　2019年3月以来★✿，我国土地市场逐渐回暖★✿。对于龙头房企而言★✿，获取土地的资源优势不减★✿，行业集中度较为明显★✿。

　　其中★✿，碧桂园在1-6月累计拿地981亿元★✿，占据拿地榜榜首★✿；万科拿地发力★✿，1-6月以总额688亿元占据榜单第二位★✿；融创保持拿地优势★✿，1-6月拿地总额达到680亿元★✿。

　　具体来看★✿，2019年1-6月★✿，碧桂园的拿地力度持续加码★✿，以2924万平方米占据榜单首位★✿；绿地和新城分别以1795和1490万平方米的拿地总面积登上面积榜第二★✿、三位★✿。

　　2019年1-6月★✿，TOP10房企的拿地总面积为12990万平方米★✿，占TOP100房企拿地面积的41.6%★✿，拿地规模持续加强★✿。

　　数据显示★✿，2019年1-6月★✿，全国土地成交金额TOP10城市累计成交7645亿元★✿，同比增长16%★✿；规划建筑面积TOP10城市成交17815万平方米★✿，同比增长9%★✿。

　　在住宅用地成交总价TOP10的排行榜中★✿，长三角地块入榜数量比较多★✿。入榜的地块中★✿，深圳有3幅★✿；北京有2幅★✿，金华★✿、广州★✿、绍兴★✿、宁波★✿、南京各有1幅★✿。

　　深圳的3幅住宅用地的拿地金额为179亿元★✿，占TOP10拿地总额的37%★✿。其中★✿，深圳的宝安区西乡铁岗地区A122-0360宗地★✿，经过31轮竞拍★✿，越秀地产以59亿元的较高限价★✿、增加配建8800平方米人才住房的代价竞得★✿，溢价率高达45%★✿，扣除人才住房后的楼面均价为5.8万★✿。

　　数据显示★✿，2019年上半年★✿，在公布2019年销售目标的39家房企中★✿，中海地产★✿、招商蛇口★✿、阳光城★✿、金科集团等14家房企销售目标完成率超过50%★✿；恒大★✿、保利等21家房企销售目标完成率大部分在40%—50%★✿；融创中国★✿、绿城中国★✿、富力地产和花样年4家房企销售目标完成率低于40%★✿。

　　近几年来★✿，房企上半年业绩完成率偏低的情况并不少见★✿，但是中央空调★✿，★✿，今年的情势有所不同★✿。2019年初★✿，基于对市场的审慎判断★✿，多家房企调低了对增速的预期★✿。根据相关统计★✿，公布销售目标的房企中大发app唯一官网入口★✿，★✿，销售目标增长率的均值仅为18.36%★✿，与2018年45.53%的平均增长率相比★✿，减少了27.17个百分点★✿。在低增长目标的背景下★✿，仍然出现低完成率★✿，各家房企2019年的业绩压力可见一斑★✿。

　　回到A股市场★✿，2019年上半年★✿，A股房地产板块的估值在历史底部区域波动★✿。截至6月30日★✿，PE及PB的估值分别为9.89倍和1.47倍★✿。与全部A股相比★✿，折价水平处于历史高位★✿，折价率分别为33%和12%★✿。

　　从特别估值来看★✿，目前★✿，地产板块整体PE仅高于银行和钢铁★✿，处于近十年来的较低水平★✿，而且主要房企净利润仍有望保持增长★✿。这就也意味着★✿，在正常情况下dafa大发★✿，★✿，地产股继续下行的风险相对较小★✿。

　　不过★✿，地产股的涨跌★✿，主要取决于资金情况★✿、销售表现以及政策预期★✿。因此★✿，即使地产股整体估值偏低★✿，投资者也依然要关注2019年下半年供需变化带来的房企减值风险★✿。在稳定业绩表现之下★✿，要留意上市房企毛利率下滑的风险★✿。

　　另外★✿，房企的融资环境并不乐观★✿。2019年5月17日★✿，中国银保监会下发了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》★✿，通知要求严查银行机构违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资雨润集团★✿，对于非银行领域也将严查向“四证”不全★✿、开发商或其控股股东资质不达标★✿、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资★✿，严查通过股权投资+股东借款★✿、应收账款★✿、特定资产收益权等方式变相提供融资★✿。

　　调控趋严★✿、资金收紧★✿，综合多方面因素★✿，各家房企想在2019年下半年实现赶超和反转的难度还是比较大的★✿。

　　7月3日下午★✿，有媒体报道称★✿，上市公司新城控股董事长王某因猥亵9岁女童学长塞跳D开最大挡不能掉XS★✿，在上海被采取强制措施★✿，而且警方也已经确认了这一消息★✿。

　　公开资料显示★✿，新城控股是一家房地产上市公司★✿，成立于1996年6月30日★✿，注册资本为22亿5672万元★✿，董事长为王振华★✿。目前★✿，新城控股位列中国房地产行业前10强★✿，总资产高达3303.18亿元人民币★✿。

　　据了解★✿，王振华旗下拥有三家上市公司★✿，除了A股上市公司新城控股★✿，还有两家港股上市公司新城发展控股和新城悦★✿。

　　受此消息影响★✿，新城控股旗下香港上市公司新城发展控股股价迅猛跳水★✿，较大跌幅至26%★✿，截止收盘★✿，报收8.04港元/股★✿，跌幅为23.86%★✿，市值蒸发约150亿港元★✿。物管公司新城悦下跌23.72%★✿，报收6.56港元/股★✿，市值蒸发了16.7亿港元★✿。

　　由于消息传出时A股已经收盘★✿，A股新城控股的股票目前仍然是上涨状态★✿。不过★✿，可以想象★✿，A股的新城控股在7月4日开盘后情况估计也不乐观★✿。

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