一年前——2007年夏秋之间ღ✿★，中国以一场“天价地”狂潮迎接土地招拍挂竞投制度实施三周年ღ✿★。北京ღ✿★、上海ღ✿★、长沙ღ✿★、武汉dafa大发体育ღ✿★、广州ღ✿★、深圳dafa大发体育ღ✿★，35.02亿ღ✿★、44.04亿ღ✿★、72.4亿ღ✿★、92亿dafa大发体育ღ✿★，在那些惊心动魄的槌声中ღ✿★，各大城市的“地王”们竞逐天价ღ✿★，“欲与天公试比高”ღ✿★，引发全国上下对房价浪潮的忧虑ღ✿★。

　　短短一年后——2008年夏秋之间ღ✿★，随着中国房地产市场步入寒秋ღ✿★，开发商资金链纷纷告急ღ✿★，那些10来个月前风光十足的“地王”们ღ✿★，现在几乎全都被“退地”的传言所包围ღ✿★。

　　一年之间到底发生了什么？那几块曾被资本烈火烧成神话的泥土福尔摩斯电影下载ღ✿★，现在又处于何种状态？本报驻各地记者的现场目击ღ✿★，或许能还原这场戏剧性变局的真相于一二ღ✿★。

　　7月28日ღ✿★，上海南京东路163号地块ღ✿★，记者现场看到ღ✿★，在被拍卖将近一年后dafa大发体育ღ✿★，这里仍然毫无开工的迹象ღ✿★。目前ღ✿★，这里是由上海高典停车管理服务有限公司经营的停车场ღ✿★。停车场现场负责人告知记者ღ✿★，自两三年前完成动拆迁后ღ✿★，这里一直作为停车场使用dafa大发体育ღ✿★。

　　去年8月24日ღ✿★，南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得这一地块ღ✿★，每平方米楼面地价(总地价除以建筑面积)达6.69万元ღ✿★，这至今仍是内地单价较高的“地王”ღ✿★。

　　“今年4月16日ღ✿★，这个地块开始交接ღ✿★，停车场需要和新的业主方重新签订使用合同ღ✿★，目前暂停营业ღ✿★，”高典停车管理公司的一位负责人说ღ✿★，但3个多月过去了ღ✿★，至今尚未接到关于交接完成的通知ღ✿★。

　　“苏宁方面尚未正式获得这一地块ღ✿★，开工更无从谈起ღ✿★。”7月25日ღ✿★，苏宁环球集团一位人士向本报记者透露ღ✿★，

　　“去年拍下这块地后ღ✿★，我们的土地出让金已经按要求缴清了ღ✿★，”苏宁地产竞购163号地块时负责前期财务工作的一位人士表示ღ✿★， 但在交地环节出现了一些状况ღ✿★，“老板(张桂平)一直在交涉这个事ღ✿★。”

　　“停车场将继续经营下去ღ✿★，新签的合同怎么说也得一两年时间ღ✿★。”停车管理公司的上述负责人表示ღ✿★。也就是说ღ✿★，在作为停车场期间ღ✿★，163号地块将不会开工建设ღ✿★。

　　另一方面ღ✿★，163号地块恰在上海轨道交通10号线南京东路站上盖ღ✿★。据了解ღ✿★，10号线年底前建成通车ღ✿★，而南京东路站的建成时间约在2009年10月ღ✿★。

　　而在**站建设过程中ღ✿★，**上盖物业的规划ღ✿★、建设将很难同步进行ღ✿★，**上盖物业的规划设计需服从**站建设设计的需要ღ✿★，不排除会有不断调整修改的可能ღ✿★。

　　在上海ღ✿★，**站上盖大型地产项目受**建设影响而延期开工早有先例ღ✿★。静安寺附近的香港太平协和集团协和城二期项目搁浅10年之久的原因之一ღ✿★，就是**建设规划的一再修改ღ✿★。

　　“以现在的条件福尔摩斯电影下载ღ✿★，地块出让后两年内开工的可能性很小ღ✿★，超过44亿元的土地出让金交付后ღ✿★，若不能按期开工ღ✿★，资金成本压力会很大ღ✿★。”上述苏宁环球集团的人士表示ღ✿★。

　　“退地完全不可能ღ✿★，这么多钱下去了ღ✿★，退地的损失会很大ღ✿★。现在老板希望能早日完成土地交接福尔摩斯电影下载ღ✿★，早日开工建设dafa大发体育ღ✿★。”上述苏宁地产这位内部人士说ღ✿★。

　　不过ღ✿★，即便地块能在短期内开工ღ✿★，苏宁仍然面临严酷的局面ღ✿★。正是从苏宁地产于众多外资巨头的竞投下突围而出ღ✿★，重金拿下163号地块的时候开始ღ✿★，上海楼市开始进入调整的下行通道ღ✿★。许多开发商都在想方设法调整开发策略ღ✿★，希望能维持投资汇报率ღ✿★。

　　苏宁集团副总裁吴兆兰此前曾表示ღ✿★，163地块将被用作苏宁集团总部ღ✿★，项目将包括底层的商场ღ✿★、中间为写字楼ღ✿★、顶层为高酒店ღ✿★。但据记者了解ღ✿★，苏宁地产对该项目的前期规划工作因受制于项目成本和率ღ✿★，已经几易其稿ღ✿★，至今仍未能敲定ღ✿★。

　　一位参与苏宁地王项目前期规划的地产服务商人士透露ღ✿★，为达到合理租金回报福尔摩斯电影下载ღ✿★，暂定2012年前后推出市场的163地块项目ღ✿★，商业面积与写字楼面积的比例可能高达4∶1ღ✿★，并极力就高区商业面积的规划以及商户组合实现突破ღ✿★。

　　相关政府部门给予该项目的限高是100米ღ✿★，按照每层高度4-5米计算ღ✿★，整个项目层数不会超过20层ღ✿★。同时ღ✿★，该项目单层面积从低往高逐层递减ღ✿★，苏宁地产初步计划是1－10层用作商铺ღ✿★。

　　“由于成本过高ღ✿★，这一项目要达到理想的租金回报率ღ✿★，难度相当大ღ✿★。而未来项目总体量的80％左右用作零售商业面积ღ✿★、20％左右为写字楼ღ✿★，增加零售商业面积的调整ღ✿★，正是出于拉高租金水平的考虑ღ✿★。”上述地产服务商人士说ღ✿★。

　　有业内人士做过这样的测算ღ✿★：67000元／平方米的楼板价ღ✿★，加上建设成本ღ✿★，成本至少8万元/平方米左右ღ✿★，按商业项目通常8％的年回报率计算ღ✿★，该项目未来平均租金水平需达6400元／平方米／年ღ✿★，即17.5元／平方米／天ღ✿★。

　　什么叫？站在武汉复地“东湖国际”泥泞的工地上可以感受到ღ✿★：脚下的每平方米土地价值6600多元人民币ღ✿★，折合楼面地价3290元每平方米ღ✿★，地块总价35.02亿元ღ✿★。

　　眼前ღ✿★，是“东湖国际”3000平方米的营销大厅ღ✿★；三栋被绿色网子围起来的建筑正在紧张施工ღ✿★。远处ღ✿★，是杂乱的地块和尚未搬迁的厂房ღ✿★。

　　来自复地武汉公司的消息称ღ✿★，经过一年筹备ღ✿★，今年初ღ✿★，项目施工队已经在28万平方米的工地上开始一期工程建设ღ✿★。其中头批花园洋房物业于7月开始推介活动ღ✿★，拟于今年10月面市ღ✿★。

　　这块方圆792亩的土地ღ✿★，地处武汉内环的中北路ღ✿★，毗邻东湖ღ✿★，位于武汉打造的武昌总部经济区核心地段ღ✿★，交通便利ღ✿★，是城区内难得的大宗地块ღ✿★。在过去50年中这里是武汉重型机床厂的安身之所

　　在去年1月那场竞拍中ღ✿★，武昌中北路147号地块以19.78亿元起拍ღ✿★。这块地较终被豫园商城以高出起拍价77%的天价35.02亿元落槌成交ღ✿★，创下当时全国的“地王”纪录ღ✿★。而后换手于与豫园商城同为复星系旗下的复地集团——上海复地持有该项目公司70%股权ღ✿★。

　　之后ღ✿★，房市大势逆转ღ✿★。亿房网发布的《2008年上半年武汉房地产数据分析报告》数据显示ღ✿★：上半年ღ✿★，武汉市平均每月成交商品住宅3417套ღ✿★，日均成交113套ღ✿★，不到去年同期的一半ღ✿★。

　　尽管遭遇楼市大寒ღ✿★，今年1月ღ✿★， “武汉地王”项目还是在各方关注下开工福尔摩斯电影下载ღ✿★。复地集团武汉公司总经理王基平在力挺楼盘项目时说ღ✿★，随着武汉城市圈获批新特区ღ✿★，武汉经济必将迎来一个发展的高峰ღ✿★，而承载延续发展的房地产业也必将得到健康持续的发展ღ✿★。

　　“东湖国际”用地位居东湖和沙湖风景带之间ღ✿★，是未来的武昌商圈ღ✿★。此地带的 “东湖天下”等楼盘前几年的售价突破了1万ღ✿★。

　　房市骤冷后ღ✿★，“东湖国际”一带高端楼盘的均价仍坚挺在8000元以上ღ✿★。但情况正在发生改变ღ✿★。近日ღ✿★，与“东湖国际”隔路相望的高端楼盘“东湖壹号”ღ✿★，头批开盘售价已调整到6000出头ღ✿★，但销量仍微ღ✿★。

　　业内人士称ღ✿★，东湖国际地块楼面地价3290元/平方米ღ✿★，加上建安和管理成本ღ✿★，楼盘至少要卖到6000元以上才可能有盈利ღ✿★。

　　“我们有自己的开发节奏ღ✿★，不会盲目地推出项目ღ✿★。多少钱拿的地就有相应多高的市场定位ღ✿★。”复地武汉公司营销策划负责人李晓丽表示ღ✿★，复地东湖国际将会在高端楼盘差异化战略上下足功夫ღ✿★，涵盖高端住宅ღ✿★、大型集中商业ღ✿★、中小学ღ✿★，超五酒店以及会所ღ✿★，将打破中北路沿线物业过于同质化的现象ღ✿★。

　　“政府希望我们能保留文物ღ✿★。但如何保留ღ✿★，是全部保留还是部分保留ღ✿★，还要进一步分析论证”ღ✿★，7月22日ღ✿★，樊爽明确告诉记者ღ✿★，九龙仓从来就没有想过要放弃成都市场ღ✿★。

　　樊爽是九龙仓集团旗下项目公司龙茂房地产开发(成都)有限公司市场部主任ღ✿★。发现文物的地块是成都去年的“商务地王”——锦江区“红星路地块”——位于大慈寺路以南ღ✿★、红路星步行街以东ღ✿★、江南馆街以北ღ✿★、纱帽街以西ღ✿★，总面积达100余亩福尔摩斯电影下载ღ✿★，净用地面积82亩ღ✿★。

　　去年9月20日ღ✿★，经过近140轮次的竞价ღ✿★，红星路地块被九龙仓以8800万元/亩的价格竞得ღ✿★。红星路地块由此创造的总价72.4亿元ღ✿★，仅次于同年7月在长沙诞生的92亿元“中国地王”ღ✿★。

　　在成都ღ✿★，九龙仓共有5家全资子公司ღ✿★。据成都市国土局知情人士透露ღ✿★，基本上每个公司独立负责一个项目ღ✿★，“全额注册ღ✿★、无借贷”的ღ✿★，龙锦综合开发(成都)公司新近刚刚成立ღ✿★，未来将是“红星路地块”的项目业主ღ✿★。

　　至今ღ✿★，九龙仓握有红星路地块已近10个月ღ✿★，根据市政府要求ღ✿★，该地块得主“必须在8个月内动工ღ✿★，3年半内竣工并投入使用”ღ✿★。对此ღ✿★，樊爽向记者表示福尔摩斯电影下载ღ✿★，因文物勘测工作还在进行福尔摩斯电影下载ღ✿★，所以“还不好准确给出开工时间ღ✿★，工程虽要延后ღ✿★，但我们依旧看好成都”ღ✿★。

　　针对九龙仓因拍卖地块挖掘出文物而趁机向地方政府“要价”的说法ღ✿★，比如为“挽留”九龙仓市政府将在成都南部新区拿出一幅约300亩的土地低价补偿给九龙仓等——前述市国土局知情人向记者称“绝无可能”dafa大发体育ღ✿★，“我可以明确告诉你ღ✿★，九龙仓一直在按期交付土地价款ღ✿★，商务部每次批多少ღ✿★，他们就缴多少ღ✿★，目前已经支付不少于20亿元ღ✿★。”

　　对于红星路地块的价格dafa大发体育ღ✿★，该知情人表示即使5.12地震后看也并不高ღ✿★，“那块地是个‘’ღ✿★，到目前为止附近也就只卖了它ღ✿★，附近可以说无地可卖ღ✿★。为什么说价格并不高ღ✿★，因为九龙仓不是拿这个地开发完就卖掉的ღ✿★，而是在这个项目上运营物业”ღ✿★。

　　2007年ღ✿★，香港老牌上市公司九龙仓在内地的土地储备已达到836万平方米ღ✿★。除了红星路地块ღ✿★，九龙仓在成都还有拥有4个开发项目ღ✿★。

　　有人感叹九龙仓资金链“强壮”ღ✿★，控盘有术ღ✿★。但本报记者从四川省发改委处了解到ღ✿★，九龙仓计划向银行贷款的金额“还不小”ღ✿★。比如九龙仓双流项目ღ✿★，占地约543亩ღ✿★，一期建设一个国际品牌服装直销商城ღ✿★，总投资22.5亿元ღ✿★，其中银行贷款14.625亿元ღ✿★；九龙仓东大街11号地块ღ✿★，占地约106亩ღ✿★，项目总投资16亿元ღ✿★，其中银行贷款10.4亿元ღ✿★。

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